Mettre en vente ou en location votre logement

Mettre en vente son logement n’est pas un acte anodin. Notre objectif dans ce cas est assez simple et logique : vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais. Force est de constater que plusieurs facteurs vont nous permettre d’atteindre plus ou moins bien cet objectif.

La situation du marché immobilier

Si le marché progresse et se porte bien, une légère surévaluation du prix de vente sera absorbée relativement rapidement et le bien se vendra dans des délais raisonnables. A l’inverse, si le marché n’est pas favorable, il ne permet plus de rattraper cet écart et le bien risque de ne pas trouver d’acquéreur si le vendeur ne réajuste pas son prix. La situation de l’offre et de la demande dans la zone concernée conditionnera aussi très logiquement le prix et le délai d’une transaction immobilière.

L’estimation du prix de vente

Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront, un bien se vend « à son juste prix ». Oui mais comment le définir, quelle marge de négociation ? Si les sites internet proposant l’estimation en ligne de votre bien constituent un outil intéressant pour identifier une première fourchette de prix, une bonne estimation repose sur une étude approfondie de la situation du marché dans votre quartier, puis d’un diagnostic complet de votre bien (emplacement, caractéristiques, aménagements, équipements…) et de ses points forts. L’estimation d’un agent immobilier compétent sur son secteur peut vous aider à définir votre prix de vente et mieux connaître le marché sur lequel vous souhaitez vendre.

La mise en valeur de votre bien

Savez-vous qu’un achat se décide souvent pour un acquéreur dans la première minute de sa visite. Et avant ça, la qualité de vos annonces et de vos photos vont elles aussi jouer un rôle important dans la bonne mise en vente de votre bien. La dépersonnalisation de votre bien est essentielle pour permettre à l’acquéreur de se projeter dans son futur logement. La mise à disposition de plans (qui existe aujourd’hui en 3D) et des prestations de home-staging* peuvent être décisifs dans la qualité d’une vente.

Diagnostics immobiliers obligatoires

La législation immobilière est devenue relativement contraignante, exigeant des vendeurs de produire, au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique, plusieurs certificats sur votre bien : métrage «Carrez», DPE, amiante…

Le Diagnostic de Performance Énergétique – DPE doit pouvoir être produit à tout candidat acquéreur, il doit donc être réalisé dès la mise en vente ou en location. Il est préférable de s’adresser à des professionnels. Leurs coûts restent abordables et varient en fonction de la taille du logement. 

* Zoom sur le Home-Staging

Le home-staging est une technique de valorisation de votre bien dans le cadre de sa mise en vente. Son principe consiste à investir, le moins possible, pour présenter votre bien sous son meilleur jour. Sans être une véritable rénovation, une prestation de home-staging visera principalement à la dépersonnalisation et la mise en valeur de votre bien. Le coût d’une prestation de home-staging, en moyenne 3% du prix de vente du bien, sera largement compensée par l’amélioration du délai de vente, et la baisse du taux de négociation communément pratiqué.

Quelle stratégie pour vendre ?

La stratégie de vente doit tout d’abord tenir compte et intégrer les éléments pré-cités. La qualité du bien, sa rareté ou au contraire une forte concurrence, la nécessité de vendre vite ou pas sont autant d’éléments qui doivent permettre de définir la meilleure stratégie de vente. Il n’y a bien sur pas de recette miracle, mais il existe quelques principes et conseils à retenir :

  1. Préparer sa mise en vente : évaluation du marché, mise en valeur de son bien, estimation du prix, diagnostics, objectifs et contraintes (délais, marché…)…

  2. Bien mettre en vente dès le début : plus un bien restera visible longtemps, plus il se dévalorisera dans le temps, et pourra faire l’objet de tentative de négociation ou d’attentisme de la part d’acheteurs éventuels.

  3. Ne pas multiplier les acteurs : dans la même logique que l’élément pré-cité, et sauf nécessité de vendre vite par exemple, un bien visible chez trop d’agents immobiliers perdra de sa valeur, notamment au regard des prix différents auquel il sera affiché compte tenu des honoraires desdits agents.

  4. Mandat simple ? mandat exclusif ? La encore, il n’y a pas de recette magique. Un bien affiché à 15% au dessus du prix du marché, même en exclusivité, à peu de chance de provoquer des visites. En revanche, un bien valorisé dans le cadre de sa mise en vente placé en exclusivité pourra être affiché et trouver preneur dans un prix situé dans la fourchette haute du marché.

  5. Savoir s’adapter : la durée moyenne d’une transaction peut osciller de 3 à 6 mois, parfois plus si le marché est atone. Il est donc nécessaire de rester informé de la situation du marché, des ventes dans votre quartier, etc. et d’adapter sa stratégie de vente. Mieux vaut parfois savoir réagir vite plutôt que de rester figer au risque de dégrader encore les délais et le prix de vente.