Notre dossier spécial : Immobilier 2013

L’année 2012 a été une année singulière pour le marché immobilier, qui marque sans doute un changement de cycle, et présage d’une année 2013 tourmentée.

Synthèse de l’année 2012

Les notaires l’ont confirmé dans leur note de conjoncture de janvier 2013 : sur 1 an, le prix des logements a baissé un peu partout, sauf pour les appartements en Ile-de-France.

Le volume des ventes a lui aussi baissé sur l’année d’environ 20% à 700 000 ventes.

Parallèlement, les taux des prêts immobiliers n’ont cessés de baisser durant l’année pour atteindre des niveaux historiquement bas en décembre 2012, et pourtant paradoxalement, le montant des crédits immobiliers à quant à lui chuté sur l’année 2012. La difficulté d’accession au crédit, le contexte économique général et les inquiétudes qui en découlent, ou encore la disparition du prêt à taux zéro (PTZ) et les évolutions fiscales sont autant d’éléments qui expliquent cette chute.

L’immobilier neuf a également connu un fort recul, de près de 20%, des mises en chantier sur l’année.

Une analyse plus approfondie des tendances en matière de prix du logement par rapport au revenu disponible (courbe de Friggit) sur les quarante dernières années, tend à démontrer une surévaluation des prix du marché immobilier et le développement d’une « bulle » immobilière depuis les années 2000.

Une analyse plus approfondie des tendances en matière de prix du logement par rapport au revenu disponible (courbe de Friggit) sur les quarante dernières années, tend à démontrer une surévaluation des prix du marché immobilier et le développement d’une « bulle » immobilière depuis les années 2000.

L’année 2012 marque donc un tournant et un changement de cycle pour le marché immobilier, et présage sans doute d’une année 2013 compliquée.

Le marché immobilier toulousain reste dans ce contexte un marché sain et dynamique, notamment au regard des prix et de la demande, mais il n’échappera pas aux tendances générales du marché.

Au delà des difficultés d’accession au crédit et du contexte économique général, les acheteurs vont être prudents, en recherche de négociation sur les prix, voire dans une position attentiste qui pourrait leur sembler favorable.

Les perspectives pour 2013 « côté acheteur »

« Coté acheteur », le contexte peut donc sembler assez favorable : taux de crédits historiquement bas, et stabilisation, voire baisse des prix. Deux éléments fondamentaux dans le cadre d’un achat immobilier. Mais cela est sans compter le contexte économique général qui pèse sur les ménages et les inquiétudes qui en découlent, et sur les difficultés d’accession au crédit, notamment pour les primo-accédants.

Le dispositif Duflot

Le dispositif « Duflot » concerne notamment les contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui le font construire. L’investissement pouvant avoir lieu par l’intermédiaire d’une société de personnes et, sous conditions, d’une société civile de placement immobilier (SCPI)..

Les plafonds de ressources varient selon la localisation du logement et la composition du foyer locataire. Le coût maximal des loyers autorisé, lui, dépend de la localisation et de la taille du logement.

La réduction d’impôt sur le revenu à laquelle ces contribuables ont droit est fixée à 18 % du prix d’acquisition du logement, éventuellement majoré du coût de certains travaux (travaux de réhabilitation ou de transformation par exemple). Ce taux est porté à 29 % en cas d’investissement en Outre-Mer.

L’assiette de la réduction d’impôt étant toutefois doublement plafonnée, tout d’abord à un prix par mètre carré de surface habitable, fixé par décret à 5 500 €,  puis par un plafond global de 300 000 €.

Synthèse de l’année 2012

Les notaires l’ont confirmé dans leur note de conjoncture de janvier 2013 : sur 1 an, le prix des logements a baissé un peu partout, sauf pour les appartements en Ile-de-France.

Le volume des ventes a lui aussi baissé sur l’année d’environ 20% à 700 000 ventes.

Parallèlement, les taux des prêts immobiliers n’ont cessés de baisser durant l’année pour atteindre des niveaux historiquement bas en décembre 2012, et pourtant paradoxalement, le montant des crédits immobiliers à quant à lui chuté sur l’année 2012. La difficulté d’accession au crédit, le contexte économique général et les inquiétudes qui en découlent, ou encore la disparition du prêt à taux zéro (PTZ) et les évolutions fiscales sont autant d’éléments qui expliquent cette chute.

L’immobilier neuf a également connu un fort recul, de près de 20%, des mises en chantier sur l’année.

Une analyse plus approfondie des tendances en matière de prix du logement par rapport au revenu disponible (courbe de Friggit) sur les quarante dernières années, tend à démontrer une surévaluation des prix du marché immobilier et le développement d’une « bulle » immobilière depuis les années 2000.

L’année 2012 marque donc un tournant et un changement de cycle pour le marché immobilier, et présage sans doute d’une année 2013 compliquée.

Le marché immobilier toulousain reste dans ce contexte un marché sain et dynamique, notamment au regard des prix et de la demande, mais il n’échappera pas aux tendances générales du marché.

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L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans, sans possibilité de report de la quote-part de réduction annuelle qui excède l’impôt sur le revenu de l’année concernée. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable est soumis à des contraintes plus fortes que celles existant dans le cadre du dispositif « Scellier » de droit commun.

Certes, le propriétaire doit également s’engager à donner le logement nu en location à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Ce logement doit, par ailleurs, être situé dans des zones du territoire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande ou dans certains DOM-TOM. Et le respect de normes de performances énergétiques est exigé (sauf à Mayotte).

Mais la différence majeure entre le dispositif « Duflot » et l’ancien dispositif « Scellier » est que le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds, qui sont fixés par décret et qui diffèrent en fonction de la localisation du logement et de son type. Sachant que, selon la volonté du gouvernement, ces plafonds correspondent à des locations réalisées dans le secteur dit « intermédiaire », ce qui suppose notamment que les niveaux de loyers admis sont, en principe, inférieurs au prix de marché.