Situation et tendances

L’année 2012 a été une année singulière pour le marché immobilier, qui marque sans doute un changement de cycle, et présage d’une année 2013 tourmentée.

Synthèse de l’année 2012

Les notaires l’ont confirmé dans leur note de conjoncture de janvier 2013 : sur 1 an, le prix des logements a baissé un peu partout, sauf pour les appartements en Ile-de-France.

Le volume des ventes a lui aussi baissé sur l’année d’environ 20% à 700 000 ventes.

Parallèlement, les taux des prêts immobiliers n’ont cessés de baisser durant l’année pour atteindre des niveaux historiquement bas en décembre 2012, et pourtant paradoxalement, le montant des crédits immobiliers à quant à lui chuté sur l’année 2012. La difficulté d’accession au crédit, le contexte économique général et les inquiétudes qui en découlent, ou encore les évolutions fiscales, sont autant d’éléments qui expliquent cette chute.

L’immobilier neuf a également connu un fort recul, de près de 20%, des mises en chantier sur l’année.

Une analyse plus approfondie des tendances en matière de prix du logement par rapport au revenu disponible (courbe de Friggit) sur les quarante dernières années, tend à démontrer une surévaluation des prix du marché immobilier et le développement d’une « bulle » immobilière depuis les années 2000.

L’année 2012 marque donc un tournant et un changement de cycle pour le marché immobilier, et présage sans doute d’une année 2013 compliquée.

Le marché immobilier toulousain reste dans ce contexte un marché sain et dynamique, notamment au regard des prix et de la demande, mais il n’échappera pas aux tendances générales du marché.

Les perspectives pour 2013 « côté vendeur »

Dans un contexte de marché baissier, certains vendeurs pourront décider d’attendre une meilleure conjoncture pour mettre en vente. Pour ceux qui doivent vendre en 2013, plus que jamais, la capacité à mettre en vente au prix actuel du marché, et plus généralement à définir une stratégie de vente efficace sera décisive. En effet, si la baisse des prix continue, plus le délai de vente sera long, plus le risque de devoir baisser son prix de vente sera grand.

Au delà des difficultés d’accession au crédit et du contexte économique général, les acheteurs vont être prudents, en recherche de négociation sur les prix, voire dans une position attentiste qui pourrait leur sembler favorable.

Pour autant, le niveau de l’offre restant structurellement insuffisante et les taux de crédits actuels historiquement bas, les vendeurs sachant s’adapter aux conditions actuelles du marché pourront vendre dans des délais raisonnables.

Les perspectives pour 2013 « côté acheteur »

« Coté acheteur », le contexte peut donc sembler assez favorable : taux de crédits historiquement bas, et stabilisation, voire baisse des prix. Deux éléments fondamentaux dans le cadre d’un achat immobilier. Mais cela est sans compter le contexte économique général qui pèse sur les ménages et les inquiétudes qui en découlent, et sur les difficultés d’accession au crédit, notamment pour les primo-accédants.

Pour ceux qui peuvent être en situation d’acheter, le contexte est donc objectivement assez favorable pour pouvoir réaliser un achat immobilier intéressant.

Synthèse et prévisions

Même s’il faut savoir rester prudent dans les prévisions, l’année 2013 n’échappera pas à une baisse du volume des ventes, et globalement à une baisse des prix. Le scénario envisagé notamment par les Notaires de France ou certaines agences de notation est une baisse des prix de l’ordre de 3 à 5% durant ces deux prochaines années au moins, à l’image des années 90, mais pas de scénario de « krach ».

Les taux des prêts immobiliers actuels restent un élément favorable, même si les conditions des banques se sont durcies, notamment pour les prêts sur 25 ou 30 ans, ou avec l’exigence d’un apport quasi-systématique.

Au delà de ces tendances générales, c’est bien la loi de l’offre et de la demande locale qui régira l’activité et les ventes immobilières en 2013.