L’agent immobilier : rôle, missions et obligations

L’agent immobilier

L’agent immobilier est un professionnel qualifié et compétent pour vous permettre de réaliser l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier dans les meilleures conditions et en toute sécurité. Il doit connaître le secteur sur lequel il intervient et disposer des garanties d’exercice. Agences indépendantes ou grands réseaux, il existe des professionnels très compétents dans les deux univers. Restera ensuite la qualité relationnelle, les services, et les prix.

Conditions d’exercices

Les activités des agents immobiliers sont réglementées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 (modifié en 1980, 1995 et 2005).

L’agent immobilier ne peut exercer que s’il possède une carte professionnelle délivrée par le préfet, précisant les activités exercées. Pour l’obtenir, il justifie :

• de son aptitude professionnelle
• d’un compte bancaire professionnel
• de la souscription d’une assurance responsabilité professionnelle
• d’un extrait du registre du commerce
• d’une garantie financière s’il reçoit des fonds

Dans l’agence et sur son site internet, l’agent immobilier doit, à minima, afficher le numéro de sa carte professionnelle et la préfecture de délivrance, le montant de sa garantie financière, le nom et l’adresse de son garant, s’il en possède une, la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, ainsi que son numéro de SIRET.

 Il faut être prudent car la confusion est parfois grande entre les agents immobiliers effectivement titulaires d’une carte professionnelle, et des agents mandataires intervenant «sous la carte» d’un titulaire voire des marchands de liste, qui eux ne présentent pas les mêmes garanties d’exercice.

La mission de l’agent immobilier

L’agent immobilier doit être qualifié et compétent sur son territoire d’intervention. Il a un rôle d’intermédiaire en achat, vente ou location de biens immobilier. Il a une obligation de conseil et de vérification et doit être le garant du bon déroulement de la transaction jusqu’à la signature des actes authentiques.

Sa mission peut varier et elle doit être précisée dans le mandat, mais elle comprend en générale : la prise de mandat, la vérification de tous les éléments nécessaires à la vente du bien, la publicité sur tous supports jugés utiles par l’agence, la recherche de tous les acquéreurs potentiels, la faisabilité du projet dans la mesure des investigations autorisées par la loi, les visites du bien par les acquéreurs potentiels, les aides à la négociation et à l’ajustement du prix, l’assistance à l’avant-contrat de vente, les vérifications des obligations de l’acquéreur et la validité des financements, l’assistance à l’acte de vente authentique devant notaire. D’autres services sont en général proposés dans le cadre d’un mandat exclusif.

Le mandat

Un décret du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » de tenir un registre des mandats sur lequel sont inscrits chronologiquement les mandats qu’il contracte. L’exemplaire du mandat délivré au mandataire doit comporter le numéro d’inscription sur ledit registre.

Il existe différents types de mandats :

• le mandat de vente « simple » : il permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer lui-même la vente. C’est le mandat qui laisse la plus grande liberté au mandant.
• le mandat de vente « accord » ou « semi-exclusif » : il permet au mandant de pouvoir vendre le bien par ses propres moyens, mais sans le concours d’une autre agence.
• le mandat de vente « exclusif » : Dans ce cas, l’agence sera la seule à pouvoir vendre le bien. Un mandat exclusif constitue un élément de valorisation dans le cadre d’une vente. Il entraine par ailleurs un investissement et une mobilisation importante de l’agence.
• le mandat de recherche : il permet de mandater une agence dans le cadre de la recherche d’un bien immobilier. Cette dernière réalisera alors pour vous toutes les démarches inhérentes à la recherche du bien et vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, il existe un délai de rétractation de 7 jours. Le mandat doit être indiqué « en cas de démarchage ». Le mandat doit obligatoirement être limité dans le temps. Il est en général de trois mois, avec une tacite reconduction. Il peut être dénoncé par lettre recommandé, voir par simple courrier ou email en fonction des modalités souhaitées par l’agence.

Les honoraires d’agence et la publicité

Les honoraires sont libres, mais les agents immobiliers doivent afficher leurs tarifs. L’arrêté du 29 juin 1990 précise les conditions d’affichage :

– une affiche visible et lisible doit être apposée à l’entrée de l’établissement. Pour les agences qui ont pignon sur rue, celle-ci doit se trouver en vitrine; Le cas échéant elle doit être sur le site internet.

– l’affiche doit comporter le prix des prestations et leur calcul, toutes taxes comprises. Si l’agence pratique des prix au pourcentage, elle indique le ou les pourcentages prélevés. Le cas échéant, elle ajoute les tranches de prix correspondantes et les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Toute publicité relative au prix de vente d’un bien immobilier doit mentionner le montant toutes taxes comprises incluant la rémunération de l’agence.

Le paiement de la commission d’agence

Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l’acheteur.  La répartition de la commission doit figurer dans l’avant-contrat (promesse de vente, compromis). Les honoraires d’agence sont subordonnés à la détention d’un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l’acquéreur. Elle est due si l’agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité ou l’organisation des visites. La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire.

Les obligations de l’agent immobilier

L’agent immobilier, en tant que professionnel, a une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant, mais également à l’égard des candidats acquéreurs. L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers. Il est tenu de ne pas tromper celui qu’il a mis en rapport avec son mandant pour l’amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts. Ce devoir de conseil de l’agent immobilier concerne le prix, les risques ou les démarches à réaliser pour prévenir par exemple un vice caché.

Choisir un agent immobilier

Le choix d’un agent immobilier n’est pas toujours simple : nombre d’agences, réseaux, agences indépendantes, professionnalisme, services, efficacité, prix… Comment bien choisir :

– Avant tout sélectionner un agent immobilier de proximité sur le secteur sur lequel vous avez votre projet : il connaitra le marché local, ses tendances, les prix ou encore le niveau actuel de la concurrence.

S’assurer de son efficacité : un bon agent immobilier doit proposer des services différentiants et apporter une vraie plus-value pour pouvoir être efficace aujourd’hui : qualité des photos, plans 2D/3D, home-staging, présence sur internet et supports de diffusion des annonces, disponibilité…

S’assurer de son professionalisme : il est assez facile, notamment en lien avec le point précédent, d’identifier le niveau d’implication et de professionalisme d’un agent immobilier pour vous appuyer dans votre projet. Une visite du site internet ou un appel peut vous donner une bonne première approche.

S’assurer de sa déontologie : compétences, qualité des services, niveau des honoraires sont autant d’éléments qui font aujourd’hui la différence. Il existe encore malheureusement des agents qui n’apportent pas ces garanties, le tout en pratiquant des barèmes d’honoraires déraisonnables.